COMEC

Formas de Parcelamento e Ocupação do Solo

A seguir será comentado sobre os dois tipos de ocupação do solo urbano:
1) Parcelamento do Solo Urbano
2) Fração Ideal e Condomínios

1) Parcelamento do Solo Urbano – Lei Federal 6.766/79 e suas alterações (Lei Federal 9.785/99).

O parcelamento do solo urbano pode ser feito na forma de desmembramento ou loteamento.
Os lotes a serem gerados não poderão apresentar parâmetros de ocupação diferentes da Lei de Zoneamento (municipal ou estadual) que vigorar sobre a área onde se localiza o imóvel.

1.1) Desmembramento ou Subdivisão – Lei Federal 6.766/79 e sua alteração Lei Federal 9.785/99.

É a subdivisão de terreno em lotes destinados à edificação, com o aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias, de logradouros públicos, nem no prolongamento dos já existentes. A figura 1 ilustra esta modalidade de parcelamento.

FIGURA 1 – MODELO DE DESMEMBRAMENTO (SUBDIVISÃO)



1.2) Loteamento – Lei Federal Nº 6.766/79, Lei Federal Nº 9.785/98 e Lei Federal Nº 10.932/04

• É a subdivisão do terreno em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento das vias existentes;
• Lote é o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se insere;
• Infra-estrutura básica: equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação;
• Projeto deverá estar de acordo com as exigências das Leis Federal e Municipal.

A figura 2 ilustra estas disposições.

FIGURA 2 – MODELO DE LOTEAMENTO



1.2.2) Loteamento de Interesse Social – Decreto Estadual no 2.025 de 2004

São loteamentos, segundo o artigo 1° do Decreto 2.025 de 2004, destinados a atender à população com renda não superior a cinco salários mínimos.
Ainda de acordo com este Decreto:
“O Loteamento Popular ou de Interesse Social será destinado: ao atendimento à população, a ser realizado pelos organismos municipais responsáveis pela implementação da política habitacional no município, respeitada a faixa de renda estabelecida no artigo 1° do Decreto; ao atendimento e reassentamento das famílias residentes em áreas de risco; e à regularização de assentamentos habitacionais precários objeto de interesse público para recuperação ambiental”. (DECRETO ESTADUAL 2.025 de 2004)

1.3) Unificação ou Remembramento

• É a união de dois ou mais lotes destinados à edificação.
• Este procedimento somente necessita de análise por parte da COMEC e Prefeituras Municipais quando o mesmo fizer parte de uma proposta de parcelamento, e o projeto contemplar três situações: situação atual, situação unificada e situação desmembrada. Estas disposições estão ilustradas na figura 3.

FIGURA 3 – MODELO DE UNIFICAÇÃO OU REMEMBRAMENTO



2)  Fração ideal e Condomínios

2.1) Fração Ideal

Parte ideal ou fração ideal corresponde à percentagem que determinada pessoa ou empresa possui em conjunto com outrem, não podendo esta parte ser individualizada.
A fração ideal pode se dar de duas diferentes formas: uma quando a construção é vinculada ao terreno; e outra quando a venda do terreno em fração não está vinculado a uma construção.
Muitos casos de ocupações irregulares na Região Metropolitana de Curitiba foram ocasionados pela grande quantidade de registros sob forma de parte ideal sem a vinculação do terreno a construção.
Qualquer tipo de empreendimento que acarrete aumento da densidade populacional, que provoque a venda de imóveis em frações ideais, sem vinculação da construção ao terreno, está sujeita à legislação que disciplina o parcelamento do solo urbano, e deve ser aprovada pela COMEC, no caso da Região Metropolitana de Curitiba, Instituto Ambiental do Paraná (IAP), e pelas respectivas Prefeituras, antes da lavratura de escritura pública de sua instituição.
Tal procedimento tem como principal objetivo a conscientização do adquirente, uma vez que, mesmo não havendo contraposição por parte da Comec, Prefeitura ou Instituto Ambiental do Paraná, o mesmo deverá declarar expressamente que o imóvel não se destinará a qualquer forma de ocupação ou fracionamento irregular do solo, sob as penas de sanção previstas no artigo 299 do Código Penal e Artigo 50 da Lei Federal 6.766/79. Esta observação será registrada de maneira destacada na Matrícula do Registro de Imóveis.
Quando a fração ideal é vinculada à construção surge a figura do condomínio, que será detalhada a seguir.

2.2) Condomínios

Entende-se como condomínio, o conjunto de duas ou mais unidades, com um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, constituindo cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações da Lei. (Ver Figura 4).
Na linguagem jurídica, significa o direito exercido simultaneamente por várias pessoas sobre o mesmo objeto.
No entanto, este direito incide sobre uma fração ideal, e não uma parte determinada. Assim, a figura do condomínio não é considerada parcelamento do solo, uma vez que não gera novas matrículas, sendo todos os condôminos proprietários do imóvel, cabendo a cada um deles uma fração ou parte ideal do mesmo. O condomínio conta, ainda, com uma área comum e é responsável pela implantação e manutenção da infra-estrutura interna ao mesmo, como: sistema viário, iluminação pública, coleta de resíduos, etc.
O Condomínio é uma das formas de ocupação do solo, que juridicamente não é considerada como parcelamento do solo, mas que, na prática, resulta de forma bastante semelhante e, quando não harmonizado com o planejamento urbano municipal, pode resultar em sérios problemas para o município e para os compradores, tais como a perda de continuidade da malha urbana.
Com relação aos projetos de condomínios, os mesmos deverão atender ao contido na Lei Federal 4.591/64, e na Lei Municipal, quando houver.

FIGURA 4 – MODELO DE CONDOMÍNIO




3) Loteamentos Clandestinos

Alguns loteamentos têm seus lotes vendidos à população (muitas vezes desinformada) antes da aprovação e registro do mesmo. Tal conduta, além de se constituir crime, de acordo com o Artigo 50 da Lei Federal n° 6.766/79, desencadeia problemas seríssimos referentes ao controle da ocupação do solo da R.M.C., e principalmente aos consumidores, que passam a adquirir imóveis sem documentação comprovante, portanto irregulares perante o Estado e o Município.

Na tentativa de diminuir tais ocorrências, o Ministério Público, através da Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor de Curitiba, vem investigando áreas e ocupações na RMC, através de denúncias anônimas, com a finalidade de solucionar os problemas, chegando a autuar os responsáveis.

As denúncias podem ser feitas na sede da Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor, Setor de Habitação, situado à Avenida Iguaçu, 470 ou através dos telefones: 222 8877 e 322 3533, Ramal 214.
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